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南阳市中心城区土地出让情况分析报告

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发表于 2017-8-27 10:51:03 | 显示全部楼层 |阅读模式


国土资源专报

〔2017〕第2期

南阳市国土资源局办公室编       2017年8月14日       


南阳市中心城区土地出让情况分析报告

为更好促进集约节约利用土地,充分发挥土地利用效率,正确预测土地市场行情,为市委政府强化土地管理决策提供依据,现就2014年以来市中心城区土地出让情况分析报告如下:

    一、2014年-2017年土地出让情况

(一)2014-2016年土地出让情况。2014年至2016年市中心城区出让土地13880亩,土地出让价款134.936亿元(其中市本级43.723亿元,占中心城区土地出让总价款的32.40%),商业住宅用地出让价款116.14亿元,占出让总价款的86.07%(详见附表一)。

附表一:2014-2016年中心城区土地出让情况对比表

单位:亩、亿元

     行政区域

年度

市本级

卧龙区

宛城区

高新区

示范区

面积(亩)

出让价款(亿元)

面积

出让价款

(亿元)

面积

出让价款

(亿元)

面积

出让价款(亿元)

面积

出让价款(亿元)

2014年

1578.54

20.5025

1778.65

6.0280

351.66

3.5080

904.11

3.9422

648.47

4.3465

2015年

772.55

10.4609

1596.07

7.8941

734.97

15.1966

962.61

8.1716

183.39

3.3300

2016年

1304.45

12.7600

527.62

7.1205

1152.12

22.5282

1069.10

7.6432

315.66

1.5035

小 计

3655.55

43.7235

3902.34

21.0426

2238.75

41.2328

2935.82

19.7569

1147.52

9.1800

注:三年总计出让价款134.9360亿元,其中市本级43.7235亿元,占32.40%。   

(二)2017年上半年土地出让情况

1.已出让宗地情况截止2017年上半年,市中心城区共出让土地42宗、面积1420.58亩,出让价款12.2997亿元,出让收益7.9190亿元。其中,市本级出让土地8宗,面积290.33亩,出让价款1.6189亿元,占中心城区出让总价款的13.17%,出让收益1.3535亿元(详见附表二)。

附表二:2017年上半年中心城区土地出让情况对比表

      

序号

行政区

面积(亩)

出让价款

(万元)

出让收益

(万元)

征收成本

(万元)

1

  市本级

290.3

16188.7

13534.6318

2654.0682

2

  卧龙区

477.5

15770

7311.5

8458.5

3

  宛城区

217.5

18595

5596.42

12998.58

4

  高新区

225.3

38192.86

36940.33

1252.53

5

  示范区

209.9

34250

15806.8409

18443.1591

合计

1420.6

122996.56

79189.7227

43806.8373

2.待出让宗地情况(市本级)。截止6月30日,市本级土地出让方案已报市政府,待市政府批复后即可出让土地共9宗,拟出让价款5.07亿元,扣除征收成本6000余万元,预计纯收益超过4.5亿元(详见附表三)。

附表三:待市政府批复出让方案一览表(市本级)

                                                                    单位:万元

序号

宗地编号

报送日期

拟供地

方式

拟出让价格

征收

成本

预期出让收益

1

G2017-05号

4.17

挂牌

8464

3543.32

4920.68

2

G2017-06号

4.27

拍卖

472

/

472

3

G2017-07号

4.27

拍卖

590

/

590

4

G2017-08号

6.16

拍卖

5208

/

5208

5

G2017-10号

4.19

挂牌

2889

2138.74

750.26

6

南阳市拓宝玉器有限公司调整用途及容积率补缴价款

6.9

协议

116.4

/

116.4

7

河南天冠企业集团有限公司调整用途及容积率补缴价款

5.2

协议

18535.9

67.32

18468.58

8

河南天冠企业集团有限公司调整用途及容积率补缴价款

5.2

协议

9946.1

290.56

9655.54

9

河南天冠企业集团有限公司调整用

途及容积率补缴地价款

5.2

协议

4460.5

39.81

4420.69

合         计

50681.9

6079.75

44602.15

3.2017年下半可出让土地情况(市本级)。根据市储备中心提供数据,近期正在征收的储备用地均不具备供地条件,预计2017年年底前有7个项目,610.4亩可以完成征收,具备供地条件(详见附表四)。

     

附表四:2017年年底前市本级具备供地条件的储备用地

征收区域

宗数

用途

面积(亩)

预估出让单价(万元/亩)

预估成交价(亿元)

高新区

3

商住

376.498

150

5.6475

卧龙区

2

商住

118

100

1.18

房地产整治项目

12.1245

200

0.2425

宛城区

2

商住

103.776

150

1.5566

合  计

7

610.3985

8.6266

二、中心城区土地储备情况

截止6月30日,市中心城区获批用地300宗20579.7亩。其中,市区两级已储备土地155宗11068.2亩(经营性用地8941.5亩);已供未利用土地5宗395亩(全部为工业用地);已批未征土地140宗9116.5亩(经营性用地3046.2亩)。

根据2014年8月3日市政府下发的《关于进一步规范中心城区建设用地供应管理工作的若干意见》(宛政〔2014〕38号)文件规定,在已储备的155宗11068.2亩(经营性用地8941.5亩)土地中,市本级储备土地仅有52宗3612.5亩(其中经营性用地45宗2334.14亩教育、公共设施用地7宗1278.36亩),占总量的32.6%;区级储备土地103宗7455.7亩(经营性用地6870.7亩),占总量的67.4%。

目前165平方公里范围内,未来可储备用地约3825亩:一是已纳入储备待批的土地1052亩,二是可纳入储备的土地2773亩;主要分布在内河整治两岸、新修道路二侧及四所十五年学校周边。

三、上半年市本级土地出让收益减少的主要原因

(一)市中心城区多头供地,直接影响了市级土地出让收入。按照《土地管理法》及相关法规,市政府是市中心城区土地供应的唯一合法主体。但自2009年以来,市政府以宛政〔2009〕61号文件规定将中心城区新增工业用地及区本级存量用地的供地主体下放到中心城区的各区政府(管委会);2014年,市政府又以宛政〔2014〕38号文件将中心城区各产业集聚区内的所有新增用地(含商业用地)再次下放到各区政府(管委会);两次下放土地供应使原本市政府储备的土地,只因在产业集聚区内造成市政府无法供应,目前就连不在产业集聚区的土地,由于区政府(管委会)不能及时实施土地征收,致使市政府多年前具备征收条件的土地,迟迟不能完成土地征收,无法供地。这是市本级土地出让收益下降的主要原因。

对此,2015年国家土地督察济南督察局在我市例行督查时明确指出,我市区政府(管委会)供地违规,明令我市立即纠正。2015年12月23日,市政府下发了《关于规范中心城区土地出让工作的通知》(宛政〔2015〕68号),以文件的形式重新明确了市政府做为供地主体,要求各区政府(管委会)不得擅自组织土地供应工作。但没有进一步措施,因此多头供地问题一直没能纠正解决。从而造成该由市本级财政收入的土地出让金分流至区级财政。为此,我们采取积极措施,与财政部门沟通拟订了《中心城区建设用地统一供应管理意见》,已上报市政府,近期将由市政府常务会议研究通过后实施。

(二)市本级土地收储减少,已纳入储备的土地征收难。按照宛政〔2009〕61号文及宛政〔2014〕38号文件规定,市政府负责的供地范围是市中心城区165平方公里范围内除各产业集聚区外的经营性用地;南阳市中心城区经过这几年的发展,产业集聚区以外可用的经营性用地少之又少,大多都是边缘零星地块,市政府想储备一块100亩以上的新增土地,那是难上加难。

中心城区内工业用地及产业集聚区内的所有项目用地由区政府(管委会)实施土地供应,出让收益全部归区政府(管委会)所有。在收益驱动下,各区政府(管委会)在报批征收土地过程中,优先报批征收由各区政府(管委会)供应的土地,而市本级供应的各类项目报批征收缓慢。

今年年初,市储委会办公室以宛土储办〔2017〕1号文件下达市中心城区2017年度22宗1380亩储备土地征收任务,要求三区按照3月31日、6月30日、9月30日三个时间节点分期完成征收,净地移交。其中,卧龙区8宗482亩,宛城区8宗424亩,高新区7宗474亩。

截至7月31日,三区完成储备土地征收任务3宗125亩,占下达总任务面积的8.4%。其中,卧龙区完成征收任务1宗12亩,占下达卧龙区任务面积的2.1%;宛城区完成征收任务2宗113亩,占下达宛城区任务面积的26.7%(详见附表五)。


附表五:南阳市中心城区2017年度重点征收22宗储备土地登记表

                                                             单位:亩、万元

序号

政区

项 目 名 称

宗 地 位 置

面  积

批 准 文 号

下达任务时间

拨付征收资金情况

备   注

1


南阳市城市建设项目2013-118

宛城区汉冶街道

7.83

豫政土〔2015〕856号

2015年9月11日

由拟用地单位垫支

拟作为司法二监区安置用地

2

南阳市城市建设项目2014-20

宛城区白河大道以南

82.776

豫政土〔2016〕199号

2016年5月23日

由拟用地单位垫支

拟作为白河大道拆迁安置地

3

高新路以南储备土地(东区)

高新路以南、健康路以西

24.229

豫政土〔2006〕271号

2012年5月7日

由拟用地单位垫支

拟作为万通置业置换地

4

一中南侧储备地

建设路以南、孔明路以西

156

豫政土〔2006〕254号
豫政土〔2008〕119号
豫政土〔2014〕1036号

2014年6月11日

2014年7月10日拨付1000万元;2015年3月5日拨付450万元;2016年1月15日拨付215.2508万元。

拟作为大商项目用地

5

城市建设项目2012-67

新东路以西、规划次干道以南

19.6

豫政土〔2014〕141号

2014年3月17日

2014年6月16日拨付225.0945万元

拟作为锦润房地产项目用地

6

商检局北侧储备地

区间路以南、孔明路以西

21

豫政土〔2006〕271号

2012年5月7日

由拟用地单位垫支

拟作为林源置业项目安置用地

7

张衡东路储备土地(东区)

张衡东路北侧、邓禹路东侧

103.8

豫政土〔2006〕271号

2017年1月4日

基本完成,有少许遗留

拟作为伏牛山世界地质公园博物馆项目用地

8

南阳市城市建设项目2013-40(遗留)

宛城区五里堡街道姚庄社区一组

9.186

豫政土〔2016〕288号

2017年1月4日

依据宛政【2014】38号文件规定,由区级供地

小计

8

424.421

9

南阳市城市建设项目2012-61

卧龙岗街道王营村

27.714

豫政土〔2014〕141号

2014年3月17日

由拟用地单位垫支

拟作为卧龙区司法局用地

10

南阳市城市建设项目2014-99

卧龙区光武街道刘庄社区刘西组

12.1245

豫政土〔2016〕288号

2016年5月16日

由拟用地单位垫支

拟作为卓越房地产项目用地

11

南阳市城市建设项目2013-103

七里园乡冯楼村

58.851

豫政土〔2014〕1036号

2015年1月4日

由拟用地单位垫支

拟作为商会大厦项目用地

12

南阳市城市建设项目2012-13

卧龙区光武街道光彩社区

25.773

豫政土〔2013〕879号

2013年9月5日

2014年10月22日拨付316.0029万元

拟作为七彩花幼儿园用地

13

南阳市城市建设项目2015-13

卧龙区独山站南、孔明路东

199.9305

豫政土〔2016〕852号

2017年1月4日

2015年12月29日以来先后拨款1500余万元

拟作为高速平台项目用地

14

城市建设项目2012-27-02

一中路以东、四号路以北

39.3

豫政土〔2013〕879号

2013年9月5日

2014年6月16日以来先后拨付580万元

大屯储备地

15

城市建设项目2011-19

七里园乡大屯村

118

豫政土〔2013〕849号

2013年11月7日

由拟用地单位垫支

拟作为汽车北站项目用地

小计

7

481.693

16

南阳市城市建设项目2013-109

百里奚街道天洼社区高庄组

13.698

豫政土〔2015〕856号

2015年9月11日

由拟用地单位垫支

南水北调天洼社区村委会搬迁项目

17

南阳市城市建设项目2013-94

百里奚街道岗王庄社区

17.5275

豫政土〔2014〕1036号

2015年1月4日

由拟用地单位垫支

拟作为北京路拆迁项目置换地

18

南阳市城市建设项目2013-101

张衡街道茹楼社区

1.9095

豫政土〔2014〕1036号

2015年1月4日

由拟用地单位垫支

中华鳖项目

19

城市建设项目2012-70

规划张衡西路南侧

28.1

豫政土〔2014〕141号

2014年3月17日

2014年6月16日拨付312.841125万元

拟作为盆景协会置换地

20

城市建设项目2012-94

张衡西路南侧

50

豫政土〔2013〕1420号

2014年2月28日

2014年6月16日拨付557.494425万元

拟作为南水北调置换地

21

城市建设项目2013-66

百里奚街道岗王庄社区

267.7

豫政土〔2014〕1035号

2015年1月4日

2016年12月15日拨付2985.045万元

市本级储备地

22

城市建设项目2013-67

百里奚街道黄岗社区

95.1

豫政土〔2014〕1035号

2015年1月4日

2016年12月15日拨付1059.93万元

市本级储备地

小计

7

474.035

合计

22

1380.149


(三)闲置土地问题严重。根据本次省政府统一组织的全省土地利用管理突出问题集中整治工作安排,我市中心城区城镇空闲土地共计2.07万亩(含卧龙、宛城部分乡镇建设用地),其中:已批未征未供1.26万亩,已供未用1685亩,存量空闲土地6392亩。这些闲置空闲土地中,纳入中央第11巡视组要求今年10底前,除涉法涉诉外必须全部处置到位,涉及我市8243亩(含10个县),目前整改到位率仅74.55%。这些闲置土地,一方面造成大量土地的浪费,另一方面也冲击了新增用地的需求;比如刚进入市中心城区的外地房地产企业恒大、碧桂园、中信国安等三家都是和我市原有的房地产企业合作开发利用存量土地,并没有拿新增建设用地。

(四)“流拍”趋势显现。近年来,受经济下行因素影响,在本来可供土地很少的情况下,仍出现土地挂牌多次“流拍”的现象,致使一宗地多次挂牌无人问津。2015-2017年以来市先后“流拍”土地13宗,776.64亩;今年上半年原汽车厂棚改区改造项目及G2016-16号政府储备地先后三次出让无人报名(详见附表六)。

附表六: 2015-2017年市本级土地出让流拍宗地

                                       单位:亩、万元

年度

宗地编号

位置

面积

起始价

流拍时间

流拍原因

备注

2015年度

G2015-08

张衡路以南、现状工业路以西

14.18

4327.92

2015.11.23,2015.12.31

无人报名

整治项目,两次流拍

G2015-28

信臣南三路南侧、长江东一路东侧区域

115.50

18342

201511.2

无人报名

华耀城项目

G2015-29

信臣南四路南侧,长江东一路东侧区域

140.93

22381

2015.11.20

无人报名

华耀城项目

G2015-26

力高路以北、黄河大道以西区域

126.71

20122

2015.11.19

无人报名

华耀城项目

G2015-27

力高路以北、黄河大道以西区域

136.16

21623

2015.11.19

无人报名

华耀城项目

G2014-15

建设路以南、麒麟路以北

0.89

177

2015.9.6

无人报名

整治项目

合计

6

534.37

86972.92

2016年度

G2016-16

雪枫路以南、十二里河桥以东区域

10.44

1306

2016.11.16

无人报名

G2016-29

中州路以南、区间路以西区域

5.18

615

2016.11.16

无人报名

加油加气站

G2016-15

白河大道以南经十路以西区域

99.24

14648

2016.9.14

无人报名

整治项目

G2016-36

规划新粮路以北、仲景路移动、汉城河以西区域

58.46

14935

2016.12.26

无人报名

整治项目

G2016-06

工业路以西、范蠡路北侧区域

9.54

2776

2016.12.14

无人报名

G2016-07

工业路以西、范蠡路南侧区域

17.90

5208

2016.12.14;2017.5.16

无人报名

G2016-35

宁西铁路以南、西外环路以东区域

41.52

2301

201612.2

无人报名

合计

7

242.27

41789

(五)历年上半年出让普遍低于下半年。国有土地使用权出让具有其规律性。一般来讲,每年上半年主要是进行土地征收的基础性工作,且这项工作涉及的部门多、审批程序繁琐,项目单位融资压力大等诸多因素,项目进展时间相对较长。进入下半年后,绝大部分项目均具备供地条件,并出现集中供应现象(详见附表七)。

附表七:2014-2017年上半年市本级出让收入比率

年  度

辖 区

出让价款(亿元)

与上年同期比率

备注

2014上半年

市本级

4.02

——

2015上半年

市本级

5.48

36%

“三馆一院”供地

2016上半年

市本级

4.46

-18.6%

“华耀城”供地

2017上半年

市本级

1.62

-63.7%

2015年上半年扣除“三馆一院”项目供地,2016年上半年扣除“华耀城”项目后,实际出让收入比率(详见附表八)。

附表八:2014-2017年上半年市本级出让收入比率

年  度

辖 区

出让价款(亿元)

与上年同期比率

备   注

2014上半年

市本级

4.02

——

2015上半年

市本级

2.77

-31.1%

扣除“三馆一院”

2016上半年

市本级

1.34

-51.6%

扣除“华耀城”

2017上半年

市本级

1.62

20.9%


三、措施及建议

    (一)尽快理顺中心城区土地供应主体。为彻底解决中心城区多头供地问题,实现中心城区国有建设用地依法依规统一供应管理,收回各区政府(管委会)供地权。建议市政府尽快审议《中心城区建设用地统一供应管理意见》并执行。

(二)加大土地收储力度。2016年至今,市储备中心为实现市本级土地出让收益最大化,对中心城区可供储备的土地进行了一次全面核查。首先,扩大新增用地范围。2017年中心城区可储备的经营性用地,主要有3个区域,已纳入储备面积1052亩,可纳入储备的土地2773亩。分别是:(1)中心城区八条内河两岸周边已纳入市本级储备土地面积为922.7亩,可纳入市级储备土地面积为2513亩;(2)新修城市道路两侧已纳入市本级储备土地面积为116亩,可纳入市级储备土地面积为198亩;(3)四所15年制学校周边可用土地已纳入市级储备土地面积为12.9亩,可纳入市级储备土地面积为62.5亩。其次,采取强力措施,将长期闲置、低效利用的已供国有建设用地收回一批纳入储备范围。其三,采取多种形式,加大对高铁片区范围内土地的收储,形成政府垄断的一级市场,为市政府开发高铁片区筹集更多的财力。


   (三)优化城市布局。适时对已整治的内河两侧、学校周边、新建道路两侧、大型广场游园和绿地周边的土地规划用途进行优化,并及时作出控制性详规,对不适宜作为工业用地的区域按照街坊布局及时调整,适当增加经营性用地,确保市政府有足够的财力用于城市建设。

   (四)加大已批土地征迁工作力度。各区政府(管委会)要严格执行市政府《关于理顺中心城区城市管理权限的意见》(宛政〔2009〕61号)文件精神,对新增用建设用地加大土地征收力度,确保市本级储备用地及早实现“净地”出让。

   (五)严厉打击违法建设用地。按照《土地法》的规定,各级国土资源部门的职责是负责监管农用地改为建设用地。中心城区的建设用地违法行为的监管是城市规划部门。因此要按职责严格执行市纪委、市监察局下发的《南阳市中心城区违法建设责任追究暂行规定的通知》(宛纪发〔2014〕13号)的规定,强化中心城区各级党委政府及其派出机构对本辖区违法建设监管职责,对新增违法建设量大的区域依法追究相关人员的党政纪责任,以扭转违法建设量大面广,致使新增建设用地无法征收的被动局面。


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