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花300万买房也不能过户? 八个案例教你正确签合同

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发表于 4 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式

在经济活动中,最重要也最让老百姓关心的就是“合同”,一份好的合同不仅可以有效保护自己,还可以制约不诚信行为。近日,南阳中院民三庭结合近年来的司法实践,向大家说说合同中的那些事儿。□东方今报·猛犸新闻记者 路治欧 通讯员 王彬

案例1:合同主体要看好

案情回放:

2016年7月,南阳市区某吊顶门市部与深圳某装修公司南阳分公司签订合同,约定由吊顶门市部为装修公司中标的某建筑提供房屋吊顶工程。工程结束后,双方约定三个月内付清工程欠款。到期后,装修公司未依约履行付款义务。吊顶门市部经营者陈某以自己的名义向法院提起诉讼。法院一审以陈某并非合同主体及深圳某装修公司南阳分公司并非法人为由驳回了陈某的起诉。

法官说法:

根据法律规定,法人非依法设立的分支机构,或者虽依法设立,但没有领取营业执照的分支机构,以设立该分支机构的法人为当事人。分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担。个体工商户有字号的,以营业执照上登记的字号为当事人。

案例2:合同内容要明确

案情回放:

2015年5月,家住唐河县的刘老师与某房地产公司签订了一份购房协议。合同约定“待买受人房款全部付清时,出卖人交付房产证给买受人”。当月,刘老师就把全部房款交给了开发商,但一直未得到办理房产证的承诺。2017年,刘老师向法院提起诉讼,要求房地产公司为其办理房产证。房地产公司在答辩中称,未办证的原因是刘老师未缴纳大修基金、契税等相关税费。法院最终以刘老师未按规定缴纳法律规定的相关税费为由,驳回了其诉讼请求。

法官说法:

根据契税暂行条例、住宅专项维修资金管理办法及房屋登记办法的规定,办理房产证所需的契税、住房专修资金、登记费应由房屋买受人负担。且由买受人支付该三项费用也是房屋买卖合同中的交易习惯。我国合同法规定也很明确,合同有约定的从约定,没有约定的依据法律规定和交易习惯进行。

案例3:合同标的要审查

案情回放:

2016年,家住新野县城的孙女士与陈先生签订了一份购买厂房协议。协议约定,孙女士先期支付陈先生购房款200万元,陈先生交付厂房。待厂房过户后,支付剩余的100万元。孙女士如约支付了前期费用,并对厂房进行了改造,投入生产。可陈先生却迟迟未提出办理过户手续的事儿。孙女士无奈之下到法院起诉。法院经审理发现,早在双方签订协议之前,陈先生已将厂房抵押给银行办理了贷款,且贷款未还,根本不能过户。

法官说法:

我国担保法规定,抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。

案例4:无效合同不保护

案情回放:

2016年4月,某矿产品公司与某采矿公司签订了一份《矿坑转让协议》,约定采矿公司三个月内支付矿产品公司260万元,逾期按月息2%支付利息。后采矿公司未依约支付款项,矿产品公司诉至法院。南阳中院经审理发现,矿产品公司与采矿公司均未取得涉案矿区的采矿权。遂判决认定双方所签订的《劳务合同》及《矿山转让协议》无效。

法官说法:

我国《合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。开采矿产资源需获得批准并申领采矿许可,是法律、行政法规的强制性规定。

案例5:合同约定无歧义

案情回放:

2015年2月,某设备公司与某生产公司签订了一份《产品订货合同》,约定由设备公司向生产公司提供一批机器设备,合同总标的1380万元,分两期进行,每期供货后三个月内,生产公司向设备公司支付货款,否则按合同最高额计收违约金。合同履行中,因生产公司未按约定支付第二期货款,设备公司向法院起诉。庭审中,双方对“按合同最高额计收违约金”的理解存在较大分歧。法院最终判决:生产公司十日内支付货款690万元,并按照银行同期贷款利率计付利息。

法官说法:

根据合同法的规定,如果合同双方对合同条文的理解存在分歧,应首先从合同的目的、交易习惯等进行确定,如仍不能确定,应作出不利于制式合同提供方的解释。

案例6:瑕疵合同可撤销

案情回放:

2016年8月,孙某拿着一张借款抵押合同告诉张女士,其丈夫陈某欠自己20万元,陈某已经签字,因合同将用孙某和张女士共有的一套房子抵押,需要张女士也进行签字确认。在孙某等人的一再要挟下,张女士最终签了字。当晚丈夫回家后,经张女士追问,陈某说这20万元是赌债,当时陈某被限制了自由,如果不签字,自己也回不来。于是,张女士向法院提起诉讼,法院查明案件事实后,对该合同予以了撤销。

法官说法:

合同法第五十四条规定,下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

案例7:霸王合同不可取

案情回放:

2007年11月,屈某花50万买了某开发商的商品房一套,并签订了《商品房买卖合同》。2009年12月,开发商将房屋钥匙交给屈某。但直至2016年屈某起诉,房地产公司未协助办理房产证。诉讼中,房地产公司主张可按照合同约定,支付违约金500元。屈某认为,该违约金条款属于霸王条款应属无效。法院审理后认为,双方合同约定违约金数额过低,应予以调整,并酌定按照房款总额的1.5%调整为7250元。

法官说法:

我国合同法规定,采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。

案例8:维权费用可约定

案情回放:

2015年4月,某电梯公司与某置业公司签订了一份买卖合同。后因置业公司迟迟未支付32万元尾款,电梯公司选择向法院提起诉讼。诉讼中,一并向法院提交了为索要尾款及诉讼所产生的律师费1万元、交通费700元及住宿费1300元的相关票据。法院最终支持了电梯公司的全部主张。

法官说法:

我国法律规定的民事责任包括停止侵害、赔偿损失、支付违约金等多种形式,双方可以在合同中既约定违约金的计算方法,又约定赔偿损失的相关情况。


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